Catorce meses. Ese es el número que doy cuando alguien se sienta enfrente y pregunta por el calendario de una vivienda unifamiliar de tamaño medio, con solar limpio, en un municipio que funciona razonablemente bien. Y casi nadie se lo cree, porque en internet circulan cifras de seis meses que solo miden una parte del trabajo.
La confusión viene de mezclar dos relojes distintos: el que corre en nuestra mesa de dibujo y el que corre en las ventanillas administrativas. Uno lo controlamos. El otro, ni de lejos.
Conviene además mirar de dónde sale cada cifra, sobre todo cuando la pregunta real es cuánto tarda un proyecto de arquitectura. Verás horquillas de 4 a 10 semanas que son perfectamente ciertas en México o en reformas de pequeña escala, y absolutamente irreales para obra nueva residencial tramitada en España. (Cuando alguien te promete seis meses, lo primero que hay que preguntar es en qué país y con qué tamaño de obra).
Aquí desgloso los dos relojes, con horquillas que salen de los 38 trabajos residenciales cerrados en el estudio entre 2018 y 2024 (sí, los tengo tabulados en una hoja de cálculo que actualizo con más disciplina que el abono del gimnasio), y con las tres causas que concentran la mayor parte de los meses perdidos.
¿Por qué el plazo que te dan al firmar casi nunca se cumple?
Desde la primera reunión hasta la licencia concedida pasan entre 9 y 14 meses en una vivienda unifamiliar de tamaño medio, y hasta 20 cuando hay informes sectoriales. La hoja de encargo, sin embargo, mide horas de estudio, no meses de calendario: son magnitudes que no se convierten entre sí.
Redactar el proyecto básico de una vivienda de 180 m² nos ocupa entre 140 y 190 horas de trabajo efectivo. Si un equipo de dos personas se dedicase en exclusiva, saldría en tres semanas. Nunca sale en tres semanas.
Los meses que no aparecen en la hoja de encargo
Hay cuatro bloques de tiempo que rara vez se presupuestan y siempre ocurren: la espera de los estudios previos (geotécnico y topográfico), los periodos de decisión del promotor, la revisión colegial y la tramitación de la licencia.
El geotécnico es el más silencioso. Contratarlo cuesta entre 900 y 1.800 euros en la mayoría de capitales, pero el laboratorio necesita 15 días hábiles desde la perforación para entregar el informe firmado, y la máquina de sondeos suele tener tres o cuatro semanas de cola en primavera. Ahí ya llevas mes y medio sin haber dibujado nada nuevo.
La cosa es que estos bloques no se suman de forma lineal si se organizan bien. Se solapan. Pero para solaparlos hay que preverlos, y para preverlos hay que haberlos vivido.
Cuándo empieza a contar de verdad el plazo contractual
No en la firma. El cómputo real arranca cuando el programa de necesidades está cerrado por escrito y los estudios previos están en nuestras manos. Todo lo anterior es tiempo que transcurre, pero en el que nadie puede avanzar.
Ahí nace la discrepancia más habitual: el promotor cuenta desde el día que pagó la provisión de fondos y nosotros contamos desde el día que tuvimos información suficiente para dibujar. Entre ambas fechas suelen mediar cuatro y ocho semanas.
Cuando el cronómetro se detiene y nadie te avisa
Recuerdo una rehabilitación con ampliación en Toledo, verano de 2021: el cliente tardó 47 días en confirmar si quería dos o tres dormitorios en la planta alta. Nada avanzaba mientras tanto. La estructura, las instalaciones, la envolvente térmica: todo dependía de ese número.
¿Qué hicimos mal? Le pedimos una decisión sin ponerle fecha límite por escrito. Ahora cada hito de validación lleva un plazo asociado en el contrato, y si se supera, el calendario general se recalcula formalmente. No es rigidez comercial. Es evitar que dentro de nueve meses nadie recuerde dónde se perdió el mes y medio.
Si tuviera que resumir el patrón: el reloj se para casi siempre en el lado del promotor o en el del ayuntamiento, y casi nunca en el del técnico. Pero el técnico es quien recibe la llamada de reproche.
Las tres causas que concentran casi todo el retraso
Al revisar nuestros propios cronogramas, el 79% de los meses de desviación acumulados se reparte en tres orígenes. Todo lo demás, desde cambios normativos hasta incidencias del equipo, aporta apenas una quinta parte.
Decisiones del promotor que llegan tarde
Esta es la primera y la más frecuente. En 24 de los 38 casos revisados hubo al menos un bloqueo superior a tres semanas esperando una validación.
El momento crítico es el paso del anteproyecto al proyecto básico. Ahí se congela la superficie, la distribución y el sistema constructivo. Si el promotor sigue dudando entre hormigón y madera contralaminada cuando ya deberíamos estar calculando cimentación, la parada es total, no parcial.
El solar que no era lo que parecía sobre el plano
Segundo bloque, y el más caro cuando aparece. Un solar puede esconder un desnivel real de 2,4 metros donde el catastro sugería uno plano, restos de una construcción anterior a 1,10 metros de profundidad, o una servidumbre de paso que solo asoma al pedir la nota simple registral.
Vamos, que el plano no es el terreno. En Ávila encontramos relleno antrópico heterogéneo hasta 3,2 metros: la solución de cimentación pasó de zapatas aisladas a pilotes, el presupuesto de estructura subió un 34% y la redacción se retrasó siete semanas porque hubo que rehacer el cálculo completo.
¿Se puede evitar del todo? No. ¿Se puede detectar antes de que cueste meses? Sí, y cuesta menos de 2.500 euros hacerlo: geotécnico, topográfico y nota registral antes de firmar la contratación de la redacción.
La ventanilla municipal y su ritmo propio
Tercera causa, y la única que no admite negociación. La Ley 7/2022 y las normativas autonómicas han extendido la declaración responsable a más supuestos, pero la obra nueva residencial sigue exigiendo licencia expresa en la mayoría de municipios.
Nuestras horquillas reales: municipios de menos de 20.000 habitantes resuelven en 2-4 meses; capitales de provincia medias, en 4-7; los grandes ayuntamientos con servicios de urbanismo saturados llegan a superar los 10 meses cuando hay informes sectoriales de por medio (patrimonio, carreteras, confederación hidrográfica).
Licencia frente a declaración responsable: qué cambia en el calendario
La diferencia son meses, no matices. Con declaración responsable puedes iniciar obra desde la presentación, y el control municipal llega después; con licencia expresa no se mueve una máquina hasta la resolución.
El detalle que casi nadie explica es el silencio administrativo. En obra mayor, la falta de resolución en plazo suele operar en sentido desestimatorio, así que dejar correr el reloj no te concede nada: hay que empujar el expediente y responder rápido a cada requerimiento.
Duración real de cada etapa, con horquillas verificadas
Vivienda unifamiliar de nueva planta, 160-220 m², solar urbano consolidado. Estas son las horquillas que manejamos internamente para planificar.
Del primer encuentro al anteproyecto
Entre 5 y 9 semanas. La reunión inicial de programa ocupa dos o tres horas; luego dedicamos una semana a análisis de parcela y normativa aplicable, y entre tres y cinco semanas a las propuestas volumétricas y de distribución.
Aquí suelen entrar dos rondas de ajuste. Si aparecen cuatro o cinco, el bloque se estira hasta 14 semanas sin que nada externo haya fallado.
Proyecto básico, proyecto de ejecución y visado colegial
La fase básica, la que se presenta para obtener licencia, nos lleva entre 7 y 11 semanas contando la memoria justificativa del CTE, el cumplimiento del DB-HE y la definición de la envolvente. En rehabilitación con exigencia de eficiencia energética alta se va hasta 13.
Sumar la fase de ejecución añade otras 8 a 12 semanas: detalles constructivos a escala 1:10, cálculo estructural definitivo, instalaciones dimensionadas, mediciones y presupuesto desglosado por partidas.
¿Y el visado? Rápido cuando los papeles están completos: entre 5 y 15 días hábiles según colegio y volumen de trabajo. Los retrasos aquí casi siempre son culpa nuestra, por entregas incompletas que obligan a una segunda presentación.
Licencia, subsanaciones y reinicio del cómputo
Presentado el expediente, empieza la parte opaca. Si entra limpio, el silencio dura unas semanas y después llega el requerimiento de subsanación, que aparece en aproximadamente seis de cada diez tramitaciones que hemos gestionado.
Responder a un requerimiento medio nos ocupa entre 10 y 20 días. Y reinicia el cómputo administrativo, lo cual significa que un requerimiento en un ayuntamiento lento puede añadir tres meses reales al calendario.
En estudios como el nuestro llevamos años ajustando la memoria al criterio concreto de cada servicio municipal para reducir ese porcentaje; en la web de OOIIO recogemos varios de los trabajos residenciales y de rehabilitación donde esta preparación previa de la tramitación acortó los plazos, y el patrón se repite bastante con independencia de la escala del edificio.
¿Cómo detectar que vas tarde antes de que sea grave?
Un retraso detectado en el mes dos se corrige con una reunión. Detectado en el mes ocho, ya se ha comido la ventana de contratación de la constructora y el verano.
Señales de alarma en los dos primeros meses
Vigila cinco cosas: que a las tres semanas no tengas ninguna propuesta volumétrica sobre la mesa; que nadie te haya pedido contratar el geotécnico; que no exista un programa de necesidades firmado; que las reuniones se cancelen sin reprogramar en el acto; y que no puedas nombrar a la persona concreta que redacta tus planos.
La quinta es la más reveladora. Si el interlocutor comercial no coincide nunca con el técnico redactor, la información se degrada en cada traspaso.
Los hitos que deberías tener por escrito desde el día uno
- Fecha de entrega del anteproyecto
- Plazo máximo de validación del promotor
- Fecha de entrega del proyecto básico
- Fecha de presentación en el ayuntamiento
- Fecha de entrega del proyecto de ejecución
- Protocolo de recálculo si un hito se incumple
Seis líneas. No hace falta más, y su ausencia es la razón por la que tantos procesos acaban convertidos en una discusión de memoria contra memoria.
Qué hacer para recortar meses sin sacrificar calidad técnica
Se puede comprimir el calendario entre un 25% y un 30% sin tocar la calidad técnica. Lo que no se puede comprimir es el tiempo administrativo, así que todo el margen está en la gestión.
Paralelizar todo lo que no depende del ayuntamiento
La práctica que más nos ha funcionado: arrancar el proyecto de ejecución cuando la fase básica ya está presentada, sin esperar la resolución. Se asume un riesgo controlado, porque un requerimiento sustancial obligaría a rehacer parte del trabajo, pero en obra nueva sobre solar sin condicionantes sectoriales ese riesgo es bajo.
Ganamos entre dos y tres meses de forma sistemática. Confieso que las primeras veces lo hice con más miedo que convicción (y con razón): en 2019 me costó rehacer el cálculo de forjados porque el ayuntamiento cambió el criterio de cómputo de superficie bajo cubierta. Lección aprendida: paralelizar sí, pero nunca cuando hay dudas interpretativas abiertas sobre el planeamiento.
Reunir los estudios previos antes de contratar al estudio
Si llegas a la reunión inicial con geotécnico, levantamiento topográfico, nota simple registral y cédula urbanística en la mano, te ahorras entre seis y diez semanas de espera. Coste aproximado: 2.200-3.400 euros. Comparado con dos meses de alquiler, hipoteca puente o retraso en la entrada, sale ridículamente barato.
Un calendario de 14 meses desglosado como referencia
| Periodo | Actividad | De quién depende el retraso |
|---|---|---|
| Mes 0 | Estudios previos contratados por el promotor | Promotor y laboratorio |
| Meses 1-2 | Programa, análisis normativo y anteproyecto | Estudio |
| Mes 3 | Validación y cierre de superficies y sistema constructivo | Promotor |
| Meses 4-5 | Proyecto básico y visado colegial | Estudio y colegio |
| Mes 6 | Presentación en ayuntamiento | Estudio |
| Meses 6-9 | Proyecto de ejecución en paralelo a la tramitación | Estudio |
| Meses 9-11 | Subsanaciones y concesión de licencia | Ayuntamiento |
| Meses 12-14 | Licitación, contratación de constructora y acta de replanteo | Promotor y mercado |
Estas cifras no incluyen la ejecución material, que en unifamiliar de estas dimensiones añade otros 12 a 18 meses. El total desde la reunión inicial hasta las llaves ronda los dos años y medio, y decirlo desde el principio evita muchísimo desgaste después.
