La primera reunión con un grupo promotor casi nunca habla de arquitectura. Habla de ilusiones. De cenas compartidas, de huertos, de no acabar en una residencia a los ochenta años. Y todo eso está bien, pero ninguna de esas frases se puede dibujar.
Lo que sí se dibuja es un reparto de metros cuadrados. Ahí es donde el cohousing se convierte en algo real o se queda en una asamblea con buenas intenciones y un anteproyecto imposible de financiar. Después de doce años trabajando con criterios bioclimáticos y de eficiencia, hay una particularidad incómoda que se repite en este modelo residencial: el error no aparece en la obra, aparece tres años después de la entrega, cuando una sala de 90 metros se usa dos tardes al mes y la cuota sigue llegando puntual.
¿Qué separa entonces un proyecto que funciona de uno que se deshace? Casi siempre, decisiones tomadas en fase de anteproyecto. Y son decisiones técnicas, no ideológicas.
El orden que sigue es el mismo que se emplea en el estudio: primero qué es exactamente esto, luego los cinco componentes espaciales que siempre aparecen, después el reparto de superficies, y al final la secuencia de trabajo con el colectivo. Con los números que se manejan en obra, no con los que quedan bien en una presentación.
Un modelo residencial que se define en el plano, no en el discurso
Existe una confusión razonable entre esta fórmula y otras: el coliving, la residencia asistida, el piso compartido, la comuna. No son lo mismo y la diferencia es medible en superficie y en título de propiedad.
La definición corta: propiedad privada, gestión colectiva
El cohousing es un modelo residencial en el que cada unidad familiar dispone de una vivienda privada completa y, además, comparte con el resto de residentes una serie de espacios y servicios comunes que el propio colectivo gestiona, mantiene y programa de forma autónoma, sin intervención de un operador externo.
Esa vivienda privada tiene cocina, baño y dormitorios propios. Nadie comparte el aseo con doce personas. Lo que se comparte son servicios y estancias que, en una promoción convencional, simplemente no existirían o estarían infrautilizadas dentro de cada casa.
La segunda pata es la gestión. El colectivo decide, mantiene y programa. En la fórmula española más extendida, la cooperativa en cesión de uso, el inmueble pertenece a la cooperativa y el socio adquiere un derecho de uso indefinido: no es propietario especulativo y el objetivo declarado del modelo es precisamente evitar la especulación. Ni alquiler ni propiedad horizontal clásica, sino un híbrido con implicaciones fiscales y registrales que conviene resolver antes de encargar el proyecto básico. (No después, aunque después sea cuando casi todos lo descubren.)
¿Y en qué se diferencia de una residencia de mayores? En tres cosas medibles: no hay un operador que preste servicios a cambio de un precio, no hay personal sanitario de plantilla y nadie renuncia a su propia casa. La variante senior, la más desarrollada en España, se organiza para envejecer con autonomía y participación, como respuesta al aislamiento y la soledad, no para ser atendido.
Y una tercera condición que los manuales suelen omitir: el grupo existe antes que el arquitecto. Eso cambia por completo el encargo. No se proyecta para un comprador estadístico, se proyecta para veintiocho personas con nombre que van a discutir la altura del murete del huerto.
De Sættedammen a las cooperativas en cesión de uso españolas
Las fuentes divulgativas sitúan el origen del modelo en Dinamarca entre los años sesenta y setenta. La referencia que se cita habitualmente es un artículo de 1968 del arquitecto danés Jan Gudmand-Høyer sobre el eslabón perdido entre la utopía y la casa unifamiliar, y su primera materialización, Sættedammen, en Hillerød: una veintena larga de viviendas organizadas en torno a una casa común. Es el punto de partida del bofællesskab danés y sigue habitada.
España llega tarde y por otra puerta: la del cooperativismo de vivienda y la del envejecimiento activo. Entre los conjuntos que se citan con más frecuencia están Trabensol, en Torremocha de Jarama, orientado a personas mayores de cincuenta años; La Borda, en Barcelona, sobre suelo público en derecho de superficie; y Entrepatios Las Carolinas, en Madrid, diseñado por arquitectos en Madrid con criterios de consumo casi nulo. Existen además iniciativas en fases tempranas, como Tejiendo Vida en Valladolid o El Llar Cohousing en Asturias.
Varios proyectos, varios encajes jurídicos, varias tipologías. Lo que comparten no es un estilo arquitectónico. Es un sistema espacial repetible, y ese sistema es lo que viene ahora.
Los cinco componentes del sistema espacial
Cuando se revisa un anteproyecto ajeno, lo primero no es la fachada. Es comprobar si estos cinco elementos están presentes, dimensionados y conectados entre sí. Si falta uno, el conjunto cojea; si sobra superficie en cualquiera de ellos, la cuota se dispara.
Antes de los números, una advertencia que conviene leer entera: no existe estadística pública consolidada sobre superficies ni costes de este modelo en España. Todas las horquillas que aparecen a continuación proceden de proyectos concretos en los que he participado o que he revisado, y funcionan como orden de magnitud para arrancar una conversación, no como estándar sectorial contrastable.
Componente 1: la vivienda privada reducida y su umbral mínimo habitable
Aquí está la primera tentación y el primer error. Se asume que, como hay espacios compartidos, la casa puede encogerse indefinidamente. Falso.
El rango con el que trabajo va de 45 a 70 metros útiles según el tamaño de la unidad familiar, con un suelo que no bajo salvo justificación muy sólida: unos 40 metros para dos personas. Por debajo de esa cifra la gente deja de invitar a nadie a su casa, y cuando eso pasa, el uso de lo colectivo se vuelve obligatorio en lugar de elegido. Es exactamente lo contrario de lo que se busca.
La reducción inteligente no elimina estancias: elimina duplicidades. Fuera el trastero de veinte metros, fuera la habitación de invitados que se usa nueve noches al año, fuera el segundo salón. Dentro, cocina real, baño completo y un dormitorio principal con superficie decente. (Sí, cocina propia. He visto proponer módulos sin cocina para “fomentar la convivencia”. Duró una asamblea.)
Recuerdo la primera vez que planteé esta reducción con datos en la mano, en 2019, para un grupo de treinta y una unidades: propuse recortar un 22% la superficie privativa media respecto a su expectativa inicial. Tres familias amenazaron con irse. Al final se recortó un 14% y se aumentó la sala común. Con el edificio en uso, lo que más se valora no es la sala: es el metro y medio de galería exterior que cada casa tiene delante de su puerta.
Componente 2: la casa común como corazón funcional del conjunto
Si el proyecto tiene un solo elemento irrenunciable, es este. Y es el que peor se dimensiona.
Mi hipótesis de partida durante años fue que más superficie común generaba más vida colectiva. Los datos de uso recogidos en dos promociones con tres y cinco años de ocupación dijeron otra cosa: la intensidad de uso no crecía con los metros, crecía con la posición. Una sala de 70 metros junto al acceso principal se usaba a diario; otra de 110 metros en planta baja al fondo del solar, dos veces por semana. Cambié el criterio: primero localización y visibilidad desde los recorridos obligados, después superficie.
Como orden de magnitud, la casa común completa, sala polivalente, cocina colectiva, aseos, almacén, suele moverse entre el 12 y el 18% de la superficie construida sobre rasante. Traducido a lo que entiende un socio: entre 8 y 12 metros de espacio compartido por cada unidad. Menos de ocho y no hay sitio para una comida de todo el grupo; más de doce y empiezan a pagar calefacción de habitaciones vacías.
Componente 3: los recorridos de transición entre lo íntimo y lo compartido
¿Dónde ocurren realmente las conversaciones que sostienen a un colectivo? No en la asamblea. En el trayecto entre la puerta de casa y la calle.
Por eso los accesos se proyectan como espacio habitable y no como servidumbre. Una galería exterior de 2,10 a 2,40 metros de ancho permite que dos personas se detengan a hablar sin bloquear el paso; con 1,50 metros, nadie se detiene. Es una diferencia de sesenta centímetros que decide el carácter social del inmueble entero. (Sesenta centímetros que, curiosamente, nunca aparecen en el acta de ninguna reunión.)
Añade a eso el patio, la escalera abierta con visión cruzada entre plantas, el rellano con un banco. Total, que el sistema de circulaciones es infraestructura relacional, y como tal repercute en coste. Conviene decirlo en el primer taller y no cuando llega el presupuesto.
Componente 4: servicios compartidos, cocina colectiva y lavandería
La cocina colectiva es la pieza con más carga técnica de todo el conjunto: potencia eléctrica, extracción, evacuación, almacenamiento y, según el uso previsto y la comunidad autónoma, posible afectación por normativa de manipulación de alimentos si hay servicio regular.
Dimensiones de trabajo: entre 35 y 50 metros útiles para grupos de veinte a treinta y cinco unidades, con capacidad para que tres o cuatro personas cocinen simultáneamente sin estorbarse. Y con acceso directo desde el exterior para la descarga de compra, detalle que se olvida en la mayoría de los proyectos básicos que llegan a revisión.
La lavandería es el servicio con mejor retorno y peor prensa. Ratio razonable: dos lavadoras industriales y un secador por cada doce unidades aproximadamente. Elimina un electrodoméstico, un desagüe y dos metros de cada casa, reduce consumo unitario y libera tendederos privados. ¿Funciona en todos los colectivos? No. En los que tienen muchas familias con niños pequeños se saturó y hubo que ampliar turnos, así que ahora dejo previsión de espacio y acometidas para una tercera máquina desde el proyecto.
Componente 5: el exterior gestionado y los espacios de encuentro no programados
Huerto, patio, cubierta transitable, taller. Este componente es el que más ilusión genera y el que más mantenimiento exige a largo plazo.
La recomendación técnica es contraintuitiva: proyectar menos exterior programado y más exterior neutro. Un huerto de doscientos metros con veinte bancales asignados nominalmente se degrada en cuatro o cinco años, porque la mayoría de los colectivos tienen un núcleo activo de seis u ocho personas que acaba sosteniendo el trabajo de treinta. Un patio pavimentado con sombra y agua, en cambio, no se degrada: se usa o no se usa, pero no reclama nada.
El reparto de metros: la decisión técnica que más conflictos evita
Llegamos a lo que de verdad determina si el proyecto sale adelante. No es el programa: es la aritmética del programa.
Cómo se calcula la proporción entre superficie privativa y comunitaria
El procedimiento tiene cuatro pasos y se hace con el colectivo delante, con una hoja de cálculo proyectada. Sin hoja de cálculo, esta conversación no se puede tener.
- Fijar el presupuesto máximo por unidad familiar.
- Convertirlo en superficie construida total disponible.
- Restar el suelo mínimo habitable privativo de cada unidad.
- Lo que queda es el programa colectivo. Ni un metro más.
Dicho así parece obvio. En la práctica, casi todos hacen el recorrido inverso: listan lo que quieren compartir, suman, y descubren que la casa resultante tiene 32 metros. Entonces toca elegir, y elegir con quince personas delante en una tarde de sábado es agotador.
Estas son las horquillas con las que trabajo. Insisto en el marco: orden de magnitud procedente de proyectos propios, no estadística publicada.
| Partida del programa | Horquilla de trabajo | Señal de alarma |
|---|---|---|
| Superficie privativa por unidad | 45-70 m² útiles | Por debajo de 40 m² para dos personas |
| Casa común completa | 12-18% de la construida sobre rasante | Menos de 8 m² por unidad |
| Total de uso colectivo (con circulaciones ampliadas) | 15-22% de la construida | Por encima del 25% |
| Galería o acceso exterior | 2,10-2,40 m de ancho | Anchos de 1,50 m o menores |
Por debajo del 15%, la propuesta es una promoción convencional con una sala de reuniones. Por encima del 25%, la cuota mensual se vuelve un filtro socioeconómico que expulsa precisamente a quien más necesitaba el modelo.
Repercusión de coste por vivienda y su efecto en la cuota mensual
Dos cifras conviene tener escritas antes del primer taller, con la misma cautela de siempre. Primera: cada metro de programa colectivo repercute en la aportación inicial de cada socio en proporción a su cuota de participación, lo que en conjuntos de veinticinco a treinta unidades se ha traducido, en los casos que he seguido, en una horquilla aproximada de 15.000 a 25.000 euros por unidad solo por la parte compartida.
Segunda: el mantenimiento. Limpieza, suministros, reparaciones y fondo de reserva de lo común generan una cuota mensual que, en los conjuntos que conozco de cerca, se mueve en torno a los 60 a 140 euros según superficie y nivel de servicios. Esa cuota es para siempre. La aportación inicial se paga una vez; la mensualidad acompaña al socio hasta que cede su derecho de uso.
Cuando estos dos números aparecen en la segunda reunión y no en la décima, el programa se ajusta solo. Nadie discute la sala de música de cuarenta metros si sabe que cuesta once euros al mes de su bolsillo durante las próximas tres décadas. Eso sí: hay que presentarlos sobre hipótesis honestas, incluyendo un margen de desviación de obra que en los últimos años no bajo del 12%.
Integración del grupo promotor en el proceso de proyecto
Un edificio de estas características no se puede proyectar sin el colectivo, pero tampoco en asamblea permanente. El equilibrio entre ambas cosas es, francamente, la parte más difícil del encargo.
Talleres de diseño participativo: qué se decide y qué no se somete a votación
Mi protocolo actual reparte las decisiones en tres cajones y lo explica por escrito en la sesión inicial.
Al colectivo le corresponde el programa: qué usos se comparten, con qué prioridad, qué aforos, qué grado de accesibilidad quieren superando el mínimo legal, qué nivel de acabado. Al equipo técnico le corresponde el sistema: estructura, envolvente, instalaciones, cumplimiento normativo, estrategia pasiva. Y hay un tercer cajón, mixto, donde se negocia: tipologías, posición de la casa común, materialidad visible.
Quince o veinte sesiones repartidas en dieciocho meses es una cifra realista para treinta unidades. Parece mucho. Comparado con el coste de un cambio en fase de ejecución, es barato.
Confesión: en mi primer proceso participativo abrí a votación el sistema constructivo. Salió elegida por mayoría una solución que encarecía la envolvente un 9% sin mejorar prestaciones, porque sonaba más sostenible. (Sigue en pie, eso sí, y nadie recuerda quién la propuso.) Aprendí que la participación sin acotar el objeto de la decisión no es democracia, es delegación de responsabilidad técnica.
El encaje jurídico y urbanístico: régimen de uso, licencias y accesibilidad
Antes del primer boceto hay que verificar tres cosas. Que el planeamiento admite la tipología y el uso previsto, incluidos los espacios colectivos, que a veces se computan de forma distinta según el municipio. Que el régimen de tenencia elegido es compatible con la financiación disponible, especialmente si se trabaja sobre suelo dotacional cedido en derecho de superficie a cuarenta o setenta y cinco años. Y que la accesibilidad se resuelve por encima del mínimo del documento básico de seguridad de utilización y accesibilidad, no en el límite.
¿Y si alguien se marcha? Aquí la respuesta importa tanto como cualquier decisión de plano. En cesión de uso, la casa no es patrimonio revendible en el mercado libre: el socio no vende, causa baja, la cooperativa le devuelve su aportación conforme a estatutos y reasigna el derecho de uso a otro socio de la lista. Esa es la diferencia central respecto a la propiedad horizontal y el motivo por el que el modelo se declara no especulativo.
El punto de la accesibilidad es crítico en colectivos senior. Un itinerario que hoy cumple puede ser insuficiente dentro de quince años para un usuario con ayuda técnica. Diseñar los baños con previsión de refuerzos y los pasos con anchura para silla no cuesta apenas en obra nueva; adaptarlo después cuesta una reforma con el inmueble habitado.
Flexibilidad y reversibilidad: proyectar para grupos que envejecen o cambian
Si un colectivo va a habitar el mismo lugar cuarenta años, su composición cambiará. Habrá parejas que se separen, hijos que se vayan, personas que necesiten cuidados y unidades que pasen de cuatro miembros a uno.
La respuesta técnica es agrupar las servidumbres. Estructura de luces amplias, instalaciones en patinillos accesibles, tabiquería seca y particiones no portantes entre casas contiguas. Con eso, unir dos apartamentos pequeños o dividir uno grande es una obra de semanas y no de meses. Esta lógica de adaptabilidad en el tiempo conecta de forma directa con los criterios de proyecto que aplicamos en nuestro trabajo en torno al flexliving y los espacios residenciales transformables, donde la configuración interior se entiende como una variable temporal y no como un dato fijo del proyecto.
Aplicación práctica: del grupo de personas al anteproyecto
Queda ordenar la secuencia. Los plazos de abajo son los que se ven en proyectos reales, no los optimistas de la primera asamblea.
Secuencia de trabajo realista por fases
- Consolidación del grupo y forma jurídica: 6-12 meses.
- Búsqueda de suelo y viabilidad económica: 6-18 meses.
- Talleres de programa y anteproyecto: 6-10 meses.
- Proyecto básico, licencia y financiación: 10-16 meses.
- Ejecución y entrega: 18-26 meses.
Suma total: entre cuatro y siete años desde la primera reunión hasta las llaves. Los colectivos que no asumen ese horizonte se disuelven en la fase dos, cuando aparece el suelo y no aparece el dinero.
Señales de que un programa comunitario está sobredimensionado
Cuatro indicadores sirven de alarma temprana. Si el programa colectivo supera el 25% de la superficie construida. Si la unidad tipo baja de los 40 metros útiles para dos personas. Si la cuota mensual estimada supera el 12% de la renta disponible media del colectivo. Y si al listar los usos compartidos hay más de dos que no cuenten con al menos cinco personas comprometidas a sostener su mantenimiento.
Con uno de esos cuatro encendidos, se puede corregir. Con tres, hay que volver al paso uno del cálculo y rehacer el programa entero, aunque duela después de cuatro talleres.
Volviendo al principio: lo que hace habitable una vivienda colaborativa no es la intensidad del proyecto colectivo ni la calidad del relato compartido. Es que la aritmética cierre y que cada persona tenga un sitio propio al que retirarse. Lo demás se construye solo, con el tiempo, en la galería de acceso.
