Empiezo por lo incómodo: casi ningún estudio pequeño en este país sabe cuánto gana realmente por proyecto. Sabe lo que factura. Sabe lo que ingresa. Pero rentabilidad neta por encargo, hora invertida, coste de oportunidad… eso queda en la nebulosa. Y ahí es donde se decide si vives del oficio o si el oficio te consume.
Cuando alguien busca cómo se calculan los honorarios de un arquitecto en España, suele esperar una fórmula: un porcentaje, un baremo, una tabla. Voy a defraudar esa expectativa. No hay fórmula única. Hay cuatro métodos operativos, y la rentabilidad depende menos del número aplicado que del método elegido para cada tipo de encargo.
En OOIIO llevamos más de una década trabajando con presupuestos reales, y he visto proyectos rentabilísimos facturados al 4% del PEM y proyectos ruinosos facturados al 8%. La diferencia nunca estuvo en el porcentaje.
El dilema real del arquitecto en España
La retribución de un proyectista en España se calcula hoy por cuatro métodos posibles: porcentaje sobre el Presupuesto de Ejecución Material, tarifa fija cerrada, facturación por horas o sistema mixto por fases. Ninguno es universal. La rentabilidad depende de aplicar el correcto al tipo de encargo, no de subir la tarifa.
Hablas con diez colegiados y escuchas diez cifras distintas. Uno cobra el 6% del PEM, otro factura tarifa cerrada, un tercero va a 65 euros la hora, un cuarto combina fases. Ninguno miente. Todos aciertan en su contexto. El problema aparece cuando un estudio traslada su método a un encargo que no lo admite.
Por qué la tarifa no es el problema
Un dato que sorprende a quien empieza: entre dos profesionales con formación equivalente, la diferencia de ingresos anuales rara vez viene del precio hora. Viene del ratio horas facturables / horas totales trabajadas. Un estudio con precio bajo y alto ratio ingresa más que uno con precio alto y bajo ratio.
Lo que aprendí tras equivocarme dos veces con presupuestos cerrados en rehabilitaciones antiguas: cobrar caro no protege de nada si el método no absorbe los imprevistos. Y la rehabilitación es puro imprevisto.
Lo que cambió tras la liberalización de 2000
Antes existían baremos orientativos publicados por los colegios profesionales. Eran una referencia útil, casi un suelo psicológico. La Ley 7/1997 y el Real Decreto Ley 5/2000 los eliminaron como obligatorios. Desde entonces, el mercado es libre: cada despacho fija su tarifa, y el cliente contrata al que quiera.
¿Consecuencia real? Un rango de precios enorme para el mismo servicio. En el mercado español conviven ofertas que van del 3% al 10% del presupuesto de ejecución material para el mismo tipo de encargo. No es competencia sana; es opacidad. Y esa opacidad es lo que este artículo intenta romper.
Método 1: porcentaje sobre el PEM
El método clásico. Se aplica un porcentaje sobre el Presupuesto de Ejecución Material (concepto definido en la LOE: coste material sin IVA, sin gastos generales, sin beneficio industrial). Es el más extendido en obra nueva y sigue funcionando bien cuando el proyecto está muy definido desde el inicio.
Cuándo funciona y cuándo penaliza
Funciona cuando el alcance está cerrado, el cliente ha decidido el programa y no habrá vueltas atrás. Penaliza en tres escenarios muy concretos: rehabilitaciones (el PEM baja pero las horas suben), proyectos con muchos cambios de criterio del cliente, y encargos donde el redactor añade valor pero no cantidad edificada (interiorismo de alto nivel, por ejemplo).
He visto un proyecto de vivienda unifamiliar sostenible donde el PEM final quedó un 22% por debajo del estimado inicial porque optimizamos el programa. Ganamos un cliente encantado. Perdimos ingresos con el método porcentual. Lección: cuando tu valor está en reducir el coste construido, este método te castiga.
Rangos habituales por tipo de obra
Voy a dar cifras del mercado, no de un baremo oficial (que ya no existe). Son rangos observados en despachos de tamaño mediano:
- Obra nueva residencial estándar: 5% a 8% del PEM
- Vivienda unifamiliar de diseño: 7% a 12%
- Rehabilitación integral: 8% a 14% (aquí el porcentaje sube porque el PEM baja)
- Nave o edificio industrial simple: 3% a 5%
- Equipamiento público: variable, sujeto a licitación
- Interiorismo puro: mejor no aplicar este método
Estos rangos son orientativos. Ninguno es vinculante. Y ninguno funciona sin conocer las horas reales que el encargo va a consumir.
Método 2: tarifa fija por encargo
Un precio cerrado, negociado antes de empezar, independiente del PEM final. Popular entre clientes particulares que quieren saber exactamente cuánto van a pagar. Popular también entre despachos que odian discutir facturas.
Perfiles de cliente que la exigen
Hay tres tipos de cliente que pedirán tarifa cerrada sí o sí: el promotor pequeño que financia con préstamo y necesita cerrar el coste, el particular sin experiencia en obra que no entiende porcentajes sobre variables futuras, y la administración cuando saca a licitación por precio cerrado.
Con estos perfiles, negarse a dar precio fijo suele significar perder el encargo. La cuestión no es si lo das; es cómo lo calculas para que no te destruya.
El riesgo del subpresupuesto
Aquí está la trampa que casi todos caemos al principio. Estimas mal las horas, das un precio ajustado para ganar el trabajo, y a los seis meses estás dedicando el triple de tiempo del previsto sin poder revisar la factura. Total, que trabajas gratis.
La regla que aplico hoy: calcular las horas realistas, multiplicarlas por el coste hora útil (concepto que desarrollo en el siguiente punto), y añadir un colchón de contingencia mínimo del 25%. Si el número resultante espanta al cliente, mejor perder el encargo que perderlo trabajando.
¿Suena arrogante? Puede. Pero en mi experiencia de doce años, los proyectos subpresupuestados generan más daño que los proyectos no adjudicados.
Método 3: facturación por horas
Se pacta una tarifa horaria, se registra el tiempo invertido, se factura en función de las horas reales. Es el sistema de los abogados y consultores. En arquitectura sigue siendo minoritario, pero gana terreno en encargos muy específicos.
Cálculo del coste hora útil
Voy a dar la fórmula porque casi nadie la calcula bien. El coste hora útil no es lo que el estudio “quiere cobrar”. Es lo que el estudio necesita cobrar para no perder dinero. Se calcula así:
- Suma todos los gastos anuales del estudio: alquiler, seguros, colegiación, licencias de software, salarios (incluido el tuyo digno), amortización de equipos, formación, marketing, gestoría.
- Añade el beneficio empresarial deseado (no confundir con salario). Un 15%-20% sobre gastos es razonable.
- Divide el resultado entre las horas facturables reales anuales. Ojo: no todas las horas trabajadas son facturables. La media realista de horas facturables en un despacho pequeño ronda las 1.100-1.300 al año por técnico, no las 1.800 teóricas.
El número que sale suele ser desagradable. En estudios pequeños del sector español, el coste hora útil real ronda los 55-85 euros. En despachos consolidados con estructura, entre 90 y 150. Facturar por debajo de esa cifra es trabajar a pérdida, aunque el cliente pague puntualmente.
Encargos donde este método gana
Cuatro casos donde la facturación horaria es claramente superior:
- Consultoría técnica sin obra: informes, dictámenes, peritajes.
- Asistencias técnicas de duración indefinida.
- Modificaciones de proyecto una vez cerrada la fase inicial.
- Rehabilitaciones donde el alcance es imposible de acotar hasta empezar.
En OOIIO aplicamos este sistema en fase de diagnóstico previo en proyectos de rehabilitación sostenible: es imposible saber qué encontrarás bajo un revoco de 1920 hasta que picas.
Método 4: sistema mixto o por fases
Y aquí viene el que, en mi opinión honesta, mejor equilibra riesgo y rentabilidad. No es un método puro: es una combinación consciente de los tres anteriores, aplicada por fases del proceso proyectual.
La fórmula que usan los estudios rentables
Los despachos que he visto ganar dinero de forma sostenida rara vez usan un único sistema. Suelen combinar así:
- Fase de anteproyecto y estudios previos: tarifa fija cerrada, calculada por horas estimadas. Protege al estudio si el cliente abandona antes de continuar.
- Proyecto básico y de ejecución: porcentaje sobre PEM ajustado. Aquí el volumen edificado justifica el método clásico.
- Dirección de obra y coordinación: tarifa fija mensual o por visitas, más un plus si la obra se prolonga por causas ajenas al proyecto.
- Modificaciones, cambios de criterio del cliente, imprevistos: facturación horaria pura.
Este esquema tiene una ventaja invisible: alinea los incentivos. El estudio no pierde dinero si el cliente cambia de idea, no depende de que la obra alcance un PEM inflado, y cobra por lo que aporta en cada fase.
Un caso concreto: proyecto de vivienda pasiva en Cuenca, año 2022. Fase 1 cerrada a 4.800 euros. Fase 2 al 6,5% del PEM. Fase 3 tarifa mensual. El cliente cambió tres veces la orientación del programa; cobramos los cambios por horas sin fricción. Rentabilidad final: 34% neta. Con método porcentual puro habría sido, calculado a posteriori, un 12%.
Impuestos que erosionan el honorario final
Aquí conviene aterrizar. Cobrar 10.000 euros por un proyecto no significa ingresar 10.000 euros. Entre IVA, IRPF, cuota de autónomos y gastos deducibles, lo que llega al bolsillo es notablemente menos. Muchos profesionales calculan sus tarifas sin descontar esta erosión y luego se preguntan por qué no llegan a fin de mes.
IVA 21% y casos de tipo reducido
La regla general es el 21% sobre servicios profesionales. Punto. El cliente paga ese IVA, el profesional lo recauda y lo ingresa trimestralmente en Hacienda. No es dinero tuyo; es dinero que gestionas.
Existe la posibilidad de aplicar el 10% en determinados servicios vinculados a obras de rehabilitación de vivienda, cumpliendo requisitos concretos del artículo 91 de la Ley 37/1992 del IVA (uso residencial, porcentaje de obra sobre valor previo, ejecución material). Es un terreno con matices; recomiendo consultar con asesoría fiscal antes de aplicarlo, porque las regularizaciones son dolorosas.
Retenciones de IRPF y pagos fraccionados
Cuando la factura va a otro profesional o empresa, éste retiene el 15% en concepto de IRPF (7% si estás en el año de inicio de actividad y los dos siguientes). Esa retención la ingresa el pagador directamente en Hacienda. Es un anticipo a cuenta del IRPF anual del profesional.
Cuando la factura va a un cliente particular, no hay retención. El profesional debe hacer pagos fraccionados trimestrales por el modelo 130: en general, el 20% del rendimiento neto acumulado, con ajustes por retenciones ya soportadas.
Números redondos para hacerse una idea: de cada 10.000 euros facturados sin IVA, tras cuota de autónomos, IRPF efectivo (que en un profesional consolidado suele rondar el 25-30% marginal) y gastos deducibles, el ingreso neto disponible ronda los 5.500-6.500 euros. Trabajar con esta realidad en la cabeza cambia la conversación sobre tarifas.
Cómo elegir el método según tu encargo
Llegamos al punto donde toca aterrizar todo. No hay sistema universal; hay coherencia entre encargo y facturación. Estas son las combinaciones que a nosotros nos funcionan tras años de ajuste:
- Obra nueva residencial con programa definido: porcentaje sobre PEM entre 5% y 8%, o mejor aún, sistema mixto por fases.
- Vivienda unifamiliar de diseño con cliente exigente: sistema mixto obligatorio. El componente horario para modificaciones es innegociable.
- Rehabilitación integral: horas para diagnóstico, porcentaje para redacción, tarifa mensual para dirección.
- Interiorismo, reformas puntuales: tarifa fija por encargo, calculada desde horas reales estimadas.
- Consultoría, informes, peritajes: facturación horaria pura, sin excepciones.
- Nave industrial simple, proyecto muy repetitivo: porcentaje bajo sobre PEM funciona bien porque el trabajo es acotado.
La cosa es que ningún sistema te salva de un mal cliente ni de un mal contrato. Estos acuerdos económicos se protegen con contrato firmado antes de empezar, con hoja de encargo detallada que especifique alcance, entregables, plazos y condiciones de revisión. Sin esa pieza, el mejor método del mundo se cae al primer imprevisto.
Y una idea final que enlaza con lo que dije al principio: la rentabilidad de un despacho no está en la tarifa que aplica. Está en la disciplina con la que registra sus horas, en la honestidad con la que calcula su coste hora útil, y en la valentía de decir no a los encargos que no dan los números. Si te dedicas a esto, ese es el trabajo real, no el proyecto en sí. Puedes ampliar sobre nuestra forma de abordar cada tipo de encargo visitando nuestro estudio en OOIIO Arquitectura y su enfoque de proyectos sostenibles para ver cómo cada tipología requiere una lógica distinta.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cobra un arquitecto por un proyecto en España?
No hay una cifra única. En obra nueva residencial estándar, los estudios facturan entre el 5% y el 8% del Presupuesto de Ejecución Material. En vivienda unifamiliar de diseño, entre el 7% y el 12%. En rehabilitación integral, entre el 8% y el 14%. Sobre un PEM de 200.000 euros, esto se traduce en un rango de 10.000 a 28.000 euros según tipo de encargo.
¿Qué porcentaje cobra un arquitecto sobre la obra?
El porcentaje habitual varía entre el 3% y el 14% del PEM, dependiendo de la complejidad y el tipo de obra. Los porcentajes bajos (3%-5%) se aplican a naves industriales simples o proyectos repetitivos. Los altos (10%-14%) corresponden a rehabilitación integral o vivienda unifamiliar de alta gama, donde el PEM es bajo pero las horas de proyecto son intensivas.
¿Cómo se calculan los honorarios profesionales de un arquitecto?
Se calculan por cuatro métodos posibles: porcentaje sobre el PEM, tarifa fija por encargo, facturación por horas, o sistema mixto por fases. La elección depende del tipo de proyecto, el perfil del cliente y la capacidad del estudio para absorber imprevistos. Desde la eliminación de los baremos obligatorios en 2000 (Ley 7/1997 y RDL 5/2000), cada despacho fija libremente su tarifa.
¿Es obligatorio pagar IVA a un arquitecto?
Sí. Los servicios profesionales de arquitectura llevan un IVA general del 21%. Existe una excepción: se puede aplicar el 10% en determinados servicios vinculados a obras de rehabilitación de vivienda que cumplan los requisitos específicos del artículo 91 de la Ley 37/1992 del IVA. Esta aplicación requiere análisis caso por caso y suele consultarse con asesoría fiscal previa.
