Nos han hecho esta pregunta cientos de veces en las primeras reuniones con clientes, y durante años nuestra respuesta fue tan vaga como la de cualquier estudio: “depende”. Depende del estado del piso, de si hay que picar suelos, de las licencias, de los gremios. Todo cierto. Todo insuficiente. Así que en 2023 decidimos hacer algo distinto: sacar la libreta y anotar, obra por obra, cuánto tarda una reforma integral y cuántos m² tenía.
Lo que salió de ese registro nos obligó a replantear cómo hablamos de plazos con los clientes. Y también nos permite dar una respuesta concreta a la pregunta que da título a este artículo, aunque adelantamos que la respuesta no es una fórmula lineal, sino un ratio con condicionales muy claros.
La pregunta que casi nadie responde con un número claro
La cosa es que buscar en Google devuelve cifras absurdamente amplias: “entre 2 y 6 meses”, “entre 8 y 20 semanas”. Rangos tan abiertos que no sirven para planificar el alquiler temporal, ni para coordinar la mudanza, ni para calcular cuándo entregar las llaves si vendes el piso anterior.
¿Por qué esa vaguedad? Porque casi nadie mide sus propias obras con criterio estadístico. Y porque el sector prefiere no comprometerse.
Nosotros llevábamos años dando plazos “de intuición”. Funcionaban razonablemente bien, pero cuando un cliente preguntaba “¿y por qué 14 semanas y no 11?”, la respuesta era experiencial, no cuantitativa. Ese hueco es el que quisimos rellenar.
Qué encontramos al medir 20 obras: el ratio días/m² que sí funciona
Registramos 20 obras completas ejecutadas entre enero de 2023 y septiembre de 2024, todas ellas en Madrid y Toledo, todas con nivel de intervención equiparable: cambio de instalaciones (fontanería y electricidad), demolición de tabiquería, renovación de suelos y revestimientos, cocina y baños nuevos.
El ratio medio salió en 1,45 días naturales por m². Es decir, un piso de 80 m² se movía en torno a los 116 días de calendario, unas 16-17 semanas contando fines de semana.
Pero ese promedio esconde una desviación importante. La mediana estaba en 1,32 días/m² y el rango real oscilaba entre 1,05 y 2,10 días/m². ¿Qué explicaba esa variabilidad? Sobre todo tres cosas: el estado inicial de la instalación eléctrica, la existencia (o no) de elementos protegidos por patrimonio, y (esto nos sorprendió bastante) el número de baños respecto a la superficie total.
La cocina, por cierto, no era el cuello de botella que asumíamos. Sí lo era el segundo baño en pisos pequeños con dos aseos: multiplicaba el tiempo de fontanería sin repartir carga entre más m² útiles.
Por qué un piso de 60 m² no tarda la mitad que uno de 120
Aquí está la trampa en la que caemos todos al principio. Multiplicar el ratio por los metros parece razonable, pero la realidad no funciona así.
En un piso pequeño, los procesos fijos pesan proporcionalmente mucho más. Colocar el andamio interior, hacer las catas de instalaciones, tramitar la licencia, montar el aseo de obra, coordinar el primer día con los gremios: todo eso lleva un tiempo que apenas cambia entre 60 y 120 m².
En nuestras mediciones, las viviendas de 55-70 m² tenían un ratio medio de 1,70 días/m². Las de 90-110 m², en cambio, bajaban a 1,35 días/m². Y las que superaban los 130 m² se estabilizaban en torno a 1,25 días/m², aunque con mayor riesgo de sorpresas estructurales.
Total, que existe una especie de “economía de escala” hasta cierto tamaño, y luego el ratio se aplana. No baja infinitamente porque los oficios acaban solapándose y hay días que simplemente no puedes acelerar (curado de morteros, secado de pinturas, tiempos de fraguado del hormigón autonivelante).
Datos por franja: viviendas pequeñas, medianas y grandes
Vamos con la tabla que a nosotros nos hubiera ahorrado años de estimaciones a ojo. Estos son los datos brutos de nuestras 20 obras agrupados por franjas de superficie:
| Franja (m²) | Ratio medio (días/m²) | Duración estimada | Semanas naturales |
|---|---|---|---|
| 50-70 | 1,70 | 85-119 días | 12-17 semanas |
| 71-90 | 1,50 | 107-135 días | 15-19 semanas |
| 91-120 | 1,35 | 123-162 días | 18-23 semanas |
| 121-160 | 1,25 | 151-200 días | 22-29 semanas |
| +160 | 1,20 | +192 días | +27 semanas |
Hay que leer estos datos con dos advertencias. La primera: son días naturales, no laborables. Si tu contrato de obra los cuenta como laborables, multiplica por 0,71 aproximadamente. La segunda: no incluyen el tiempo de licencia, que en Madrid capital nos ha oscilado entre 3 y 14 semanas adicionales según distrito y complejidad.
Qué parte del cronograma no escala con los metros
Este es probablemente el hallazgo más útil de todo el registro. Hay fases que son casi constantes independientemente de la superficie:
- Licencias y trámites previos: 21-90 días.
- Desmontaje inicial y protecciones: 3-5 días.
- Catas de instalaciones y replanteo: 2-4 días.
- Recepción de materiales de acabado: 5-7 días.
- Limpieza final y entrega: 3-4 días.
Suma eso y tienes entre 34 y 110 días que no dependen de si tu vivienda tiene 60 o 140 m². Por eso los pisos pequeños arrastran un ratio peor: esos 34-110 días fijos se reparten entre menos superficie.
Lo que sí escala con los metros es la fase “productiva”: albañilería, instalaciones, alicatados, pintura y colocación de suelos. Aquí sí hay una relación bastante lineal, aunque (lo veremos luego) también tiene sus techos.
Los cinco factores que rompen cualquier ratio teórico
¿Vale entonces la tabla de arriba para tu vivienda concreta? Solo si no aparece ninguno de estos cinco factores, que en nuestras 20 obras hicieron saltar el plazo previsto en al menos un 25%:
1. Instalación eléctrica anterior a 1980. Cambiar toda la línea general, no solo derivaciones, añade 8-12 días. En cuatro de nuestras obras tuvimos que rehacer también la centralización de contadores, lo que sumó otras 2-3 semanas por burocracia con la compañía distribuidora.
2. Elementos con protección patrimonial. Molduras, artesonados, suelos hidráulicos originales. Cualquiera de ellos multiplica el tiempo de retirada, restauración y recolocación. En un ático de 1928 en Chamberí sumamos 24 días solo por los suelos hidráulicos.
3. Bajantes generales del edificio en mal estado. Descubrirlas después de picar es lo peor. Obliga a coordinar con la comunidad, contratar cámara termográfica y a veces solicitar permiso vecinal. Nosotros lo vivimos dos veces en 2024, con retrasos de 14 y 21 días.
4. Reubicación de la cocina o de un baño respecto a su posición original. Mover una bajante desplaza toda la planificación de fontanería. Añade entre 5 y 10 días según distancia.
5. Materiales de acabado con plazos largos. Encimeras de piedra natural desde Portugal, cerámica italiana, carpintería a medida. Todo lo que dependa de un fabricante externo puede parar la obra sin previo aviso. Recomendamos pedirlo antes de empezar la demolición.
Nuestro criterio ya establecido: si aparecen dos o más de estos factores, ajustamos el plazo teórico multiplicándolo por 1,25. Si aparecen tres, por 1,40. No es científico pero funciona.
Cómo calcular el plazo de tu vivienda con estos datos
Vamos con un método práctico que puedes aplicar mañana mismo. Necesitas tres datos: superficie útil, franja de edad del edificio, y si hay reubicación de cocina o baños.
- Busca tu franja en la tabla y obtén el ratio orientativo.
- Multiplica por los m² útiles (no construidos, útiles). La diferencia suele ser del 10-15%.
- Añade 21-45 días si necesitas licencia con proyecto técnico.
- Aplica el multiplicador según los cinco factores anteriores.
- Redondea al alza hasta la semana completa. Los oficios no trabajan en fracciones.
Ejemplo real. Vivienda de 78 m² útiles en un edificio de 1965 con cocina reubicada. Ratio base: 1,50. Duración base: 117 días. Un factor activo (reubicación), sin patrimonio: multiplicador 1,15. Total ajustado: 134 días, es decir, unas 19-20 semanas. Añade 4-6 semanas de licencia y estás en torno a 25 semanas totales desde firma de contrato hasta llaves.
¿Y qué pasa con casos específicos? Un baño individual, dentro de una obra completa, nos ocupa entre 10 y 14 días efectivos (fontanería, alicatado, sanitarios y remates), aunque no es un tiempo aislado: solapa con otras fases. En cuanto a la mejor época del año, nuestros datos muestran que arrancar entre febrero y abril es lo óptimo, porque evita el parón de agosto a mitad de obra y llegas a otoño con acabados terminados.
¿Es infalible el método? No. Pero es notablemente más preciso que decir “entre 3 y 6 meses”. Y da a la persona una expectativa realista con la que planificar su vida.
Lo que aprendimos para futuras planificaciones
Después de este ejercicio, tres cosas cambiaron en cómo trabajamos.
La primera: dejamos de dar plazos en rangos de dos meses. Ahora damos una fecha objetivo y una fecha máxima, con la diferencia siempre por debajo de tres semanas. Los clientes lo agradecen porque pueden alquilar temporal con contrato razonable.
La segunda: hacemos las catas de instalaciones ANTES de firmar contrato, no después. Nos supone dedicar 2 días previos, pero elimina prácticamente todas las sorpresas del factor 1 y 3. En nuestras reformas integrales se ha convertido en un paso no negociable, incluso cuando el cliente tiene prisa por empezar.
Y la tercera, quizá la más importante: asumimos que hay un plazo mínimo por debajo del cual no se puede bajar sin comprometer calidad. Ni con más gremios en paralelo, ni con horas extra. Los tiempos de secado del hormigón autonivelante son de 24-48 horas por capa; la ejecución de un enfoscado necesita 21 días de curado antes de alicatar según fabricante; los rodapiés no se ponen hasta que el suelo lleva mínimo 72 horas asentado. Estas físicas no las cambia ninguna prisa comercial.
Volviendo al ángulo del principio: sí se puede responder con un número. No con uno solo, sino con un ratio ajustado por franja de superficie y con multiplicadores por factores concretos. Es más trabajo que soltar un rango vago, pero es honesto. Y en un sector donde la desconfianza con los plazos es la norma, la honestidad cuantitativa se paga sola.
